В рамках сопровождения сделок с землей и другим недвижимым имуществом, адвокаты нашей коллегии оказывают следующие услуги:
консультации по вопросам земельных отношений юридическое сопровождение сделок с земельными участками правовая экспертиза прав на земельные участки подготовка комплекта документов, необходимых для оформления земельно-правовых отношений приватизация земельных участков; юридическое сопровождение оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения помощь в изменении правового режима земельных участков разработка правовых мер по защите земельных участков от захватов и помощь в противодействии захватам земель помощь в реализации прав в отношении земельных участков незаконно застроенных территорий представление интересов при производстве по делам об административных правонарушениях земельного законодательства помощь в разрешении земельных споров оказание правовой помощи по вопросам законодательства в сфере земельных правоотношений, устные и письменные юридические консультации по действующему земельному законодательству моделирование схем развития возникших правоотношений, связанных с использованием земельных участков в соответствии с действующим законодательством подготовка и подача исковых заявлений в суд, истребование необходимых документов в учреждениях и предприятиях всех форм собственности, органов государственной власти и самоуправления государства и последующее представление интересов клиента в суде предварительная разработка, анализ, подготовка условий, изготовление технической документации по землеустройству при получении государственных актов на землю, заключении договоров по продаже, покупке, аренде земельных участков сопровождение и юридическая помощь при оформлении сделок по купле-продаже, аренде земельных участков.
В настоящее время, когда земельная реформа все глубже и глубже проникает в повседневную жизнь россиян, Земельный кодекс РФ остается основным законом, с помощью которого регулируются земельные споры.
Именно в Земельном Кодексе собраны все основные нормы и правила, согласно которым и происходит порядок владения и распоряжения земельными участками.
Земельный Кодекс указывает нам все основополагающие условия, согласно которым предоставляются, сдаются в аренду и изымаются земельные участки.
Решение вопроса об установлении права собственности на жилые строения, земельные участки, всегда предполагает определенные затраты, временные, и денежные, в том числе. И та сторона, которая оказывается проигравшей, несет довольно существенный материальный ущерб.
Наш адвокат по земельным спорам поможет вам в ваших спорах с органами государственной власти, займется оспариванием решений государственных органов, незаконных нормативных актов. Адвокаты нашей коллегии помогут вам в решении вопросов о признании сделки недействительной, о признании недействительной произведенной регистрации прав на землю.
В силу действующего Земельного Кодекса РФ, земля имеет специальный статус, и к ней применяется особый порядок её оформления и использования. А в случае нарушений установленного законом порядка, предусматриваются гражданская, административная, а также уголовная ответственность. Для того чтобы вам быстро решить свой вопрос и сэкономить время, мы предлагаем обратиться за помощью к нашим специалистам по земельным вопросам.
Земельные споры
Земля, являясь особо ценным объектом собственности, зачастую становится предметом конфликтов и споров. При возникновении спора о земельном участке землепользователь вправе защищать от нарушений как право распоряжения своим земельным участком, так и права пользования и владения им.
Категории земельных споров
Споры о границах земельного участка.
Реальный раздел земельного участка между собственниками.
Определение порядка пользования земельным участком.
Земельные споры о признании права собственности на землю (земельный участок), признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Бесплатная приватизация земли, обжалование отказа в приватизации земельного участка.
Споры о признании недействительной сделки с земельным участком.
Оспаривание неправомерного исключения из СНТ (садового некоммерческого товарищества).
Судебные земельные споры по обжалованию действий (бездействия) государственных или муниципальных органов.
Дела об устранении препятствий в пользовании земельным участком, об изъятии участка из чужого незаконного владения.
Наследование земельных участков.
Иные категории земельных споров.
Отношения, из которых возникают вышеперечисленные категории земельных споров, регламентируются не только Земельным кодексом Российской Федерации, но и множеством законов и иных нормативно-правовых актов, разобраться в которых без помощи адвоката по земельным делам достаточно сложно. При этом очень важно выбрать правильный способ защиты нарушенных прав.
Услуги адвоката
Оказывая юридические услуги по делам, связанным с землей, наши адвокаты по земельным спорам:
Предоставляют юридические консультации по судебным земельным спорам.
Участвуют в формировании правовой позиции по делу, представляют интересы в суде, арбитражном суде, в государственных органах и органах местного самоуправления.
Принимают участие в переговорах по досудебному урегулированию спора.
Составляют договоры, иски, заявления, мировые соглашения.
Самостоятельное участие в рассмотрении земельных споров может повлечь за собой весьма плачевные последствия. Поэтому, если Вы стали участником спорных земельных правоотношений, Вам необходимо обратиться к специалисту в области земельного права – адвокату по земельным вопросам.
Наши адвокаты по земельным вопросам имеют большой опыт оказания юридической помощи по земельным спорам и знают, как наиболее эффективно отстоять Ваши права в суде, арбитраже, государственном или муниципальном органе.
Одной из наиболее важных уникальных характеристик земельного участка является местоположение его границ. В настоящей статье отмечу, на какие обстоятельства, связанные с границами, необходимо обратить внимание при выборе земельного участка для покупки.
В первую очередь надо проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок. Кроме свидетельства о праве собственности, договоров о передаче собственности на земельный участок нужно изучить еще и документы о первоначальном выделении этого участка (постановление администрации, план, составленный при отводе участка и т.п.).
Спросите у продавца план участка из БТИ или другие имеющиеся планы и проверьте, соответствуют ли этим планам фактически существующие ограждения. Кроме того, желательно сверить местоположение и конфигурацию участка с генеральным планом населенного пункта или другими планами, которые имеются в местной администрации.
При осмотре участка на месте обратите внимание на наличие и состояние заборов и других ограждений: давно ли они установлены, нет ли следов переноса ограждений.
В соответствии с ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Если сведения о границах земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости, то в дальнейшем при межевании местоположение границ участка должно определяться по существующим ограждениям. При этом соседи (смежные землепользователи) могут отказаться от согласования границ по той причине, что Ваш продавец перенес ограждения до продажи участка и его фактические границы не соответствуют раннее составленным планам, схемам участка.
Если приобретаемый Вами земельный участок отмежеван, и сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости, то нужно изучить кадастровую выписку о земельном участке и хотя бы примерно сравнить фактическую конфигурацию, линейные размеры границ участка с данными кадастровой выписки. Если план земельного участка в кадастровой выписке не соответствует фактическим границам участка, то возможно возникновение споров о переносе ограждений или об оспаривании межевания участка.
Из кадастровой выписки также можно узнать об обременениях земельного участка, если они учтены в государственном кадастре недвижимости.
Особую осторожность нужно проявить при покупке земельного участка, отмежеванного «в чистом поле», без каких-либо строений ограждений. После покупки может возникнуть спор о том, что Ваш участок был отмежеван на чужом месте. Поэтому обязательно узнайте в местной администрации, соответствует ли указанное продавцом расположение участка генеральному плану населенного пункта, другим схемам, планам, имеющимся в администрации.
Очень желательно перед покупкой отмежеванного земельного участка изучить его межевой план (межевое дело, землеустроительное дело), посмотреть, с кем и в каком порядке согласованы границы участка.
Часто на практике согласование границ участка проводится через публикацию извещения в местной газете. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:
1) в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
2) смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется, что согласование границ участка через публикацию извещения в местной газете должно насторожить. Формально такое согласование может соответствовать закону, но это не исключает возникновения споров с соседями, с которыми Ваш продавец не пожелал подписать акт согласования местоположения границ земельного участка.
Еще пример. Существует разъяснение Минэкономразвития России, согласно которому, если земельный участок граничит с землями (не с земельными участками), находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена), то согласование местоположения в отношении соответствующей части границы или характерной точки границы в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», не проводится.
Если в межевом плане выбранного Вами земельного участка указано, что он граничит с землями, государственная собственность на которые не разграничена и отсутствует согласование соответствующей границы, отнеситесь к этому с должным вниманием. В дальнейшем возможно возникновение спора об оспаривании межевания Вашего участка.
Если Вы покупаете доли жилого дома и земельного участка, с расчетом отмежевать участок (выделить участок в натуре), то необходимо иметь в виду следующее. При несогласии остальных сособственников выделять участок придется в судебном порядке после установления внешних границ общего земельного участка и только при условии выдела доли дома.
Признание права собственности на земельные участки, расположенные на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения
В соответствии с п. 9.1. ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям предусмотрены в ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Пунктом 3 ст. 28 данного закона закреплено право граждан на приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении.
Граждане, обладающие такими земельными участками, вправе зарегистрировать права собственности на них в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Причем принятия решений о предоставлении в собственность таких земельных участков не требуется.
В соответствии с п. 4 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу указанного федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
Единая практика применения законодательства, регулирующего предоставление в собственность земельных участков в порядке приватизации, не сложилась. Нередко суды при разрешении требований о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации отказывают в удовлетворении таких требований, поскольку испрашиваемые земельные участки не сформированы как объекты права, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоен кадастровый номер.
Вместе с тем Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации (Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 2 июля 2014 г.)).
Как указал Президиум Верховного Суда РФ, существенное правовое значение в данном случае имеют три обстоятельства:
— испрашиваемый гражданином участок должен входить в состав территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
— данное некоммерческое объединение должно быть создано до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», то есть до 23 апреля 1998 г.;
— гражданин, испрашивающий земельный участок в собственность бесплатно, должен являться членом данного некоммерческого объединения (партнерства) и пользоваться этим участком на законных основаниях.
Таким образом, закон не ставит вопрос о передаче земельного участка в собственность бесплатно в зависимость от времени его формирования и момента принятия гражданина в члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Для передачи земельного участка в собственность бесплатно необходимо только, чтобы участок находился на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, выделенной до введения в действие Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», и заинтересованное лицо, которое испрашивает участок в собственность, являлось членом такого объединения.
Земля. Недвижимость
Консультирование по вопросам земельного законодательства, а также вопросам собственности.
Наши адвокаты по заданию Клиента осуществляют проведение юридических проверок (due diligence) предприятий, а также правовое сопровождение сделок с землей и другим недвижимым имуществом (изучение правоустанавливающих документов и «правовой истории» объекта недвижимости, выработка правовой концепции его приобретения, отчуждения, оптимизация налогообложения сделки, подготовка проекта договора, привлечение при необходимости нотариуса, оценщика, страховой организации).
Услуги в сфере земельно-правовых отношений
Государственная регистрация прав на земельные участки;
судебные споры о праве собственности на земельные участки;
судебные споры между арендодателями и арендаторами;
приватизация земли;
перевод земли из одной категории в другую категорию;
изменение вида разрешенного использования земельного участка;
снижение кадастровой стоимости земельного участка;
экспертиза правоустанавливающих и иных документов на земельные участки, проверка «чистоты истории» земельного участка при покупке;
юридические консультации по земельному законодательству;
юридическое сопровождение постановки на кадастровый учет, внесение изменений в сведения государственного кадастра;
представительство интересов покупателя или продавца в органах регистрации с целью получения свидетельства о государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним;
комплексное юридическое сопровождение проектов по инвестициям в земельные активы;
представление интересов по земельным спорам в суде;
правовое сопровождение исполнительного производства по земельным спорам.
Оказывая юридические услуги по делам, связанным с землей, наши адвокаты по земельным спорам:
Консультирование по вопросам земельного законодательства, а также вопросам собственности.
