Владельцы жилищных помещений зачастую не понимают различия между нанимателем и собственником жилья, не знают об отличии прав и обязанностей при пользовании тем или иным жилищем. И даже нередко не догадываются о возможности их выселения из квартиры, прекращения права пользования, а в отдельных случаях и права собственности на жилье. Адвокат по жилищным делам проконсультирует о возможных вариантах решения проблем, связанных с жильем.
Как показывает адвокатская практика, как у собственников, так и у нанимателей квартир и членов их семей нередко возникают споры как с жилищными органами, с правлениями ТСЖ, ЖСК, с органами исполнительной власти, так и с физическими лицами (в основном с соседями по квартире и по подъезду). Учитывая, что каждая из сторон в споре уверена в своей правоте, то при разрешении разногласий, окажет свою помощь адвокат по жилищным вопросам.
Адвокат по жилищным спорам защитит Ваши права в суде. Не редко бывают случаи, когда наниматель, либо собственник жилого помещения, отстаивая свои права в суде, уверенные в своей правоте, не обращаются к адвокату, не могут юридически грамотно сформулировать свои требования и представить доказательства, имеющие значение по делу. А это приводит к тому, что судом выносится решение не в вашу пользу.
Решение суда, конечно, можно обжаловать в вышестоящем суде. Но в таком случае процедура восстановления прав затянется на длительное время. И никто не даст Вам гарантию, что удастся их восстановить, так как законодательством не предусмотрена процедура представления в вышестоящие суды дополнительных доказательств. И, как правило, при рассмотрении дел в порядке обжалования, суд апелляционной либо кассационной инстанции отклоняет ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В случае залива квартиры соседями (как виновной стороне, так и пострадавшей) также необходима помощь адвоката по жилищным делам в первые же часы возникновения ситуации, даже если виновник не отрицает своей вины и заявляет о готовности возместить ущерб, так как законом предусмотрена процедура документирования таких ситуаций. И если факт залива неправильно зафиксирован, либо не зафиксирован вообще, то впоследствии очень сложно будет отстаивать свои права. Чаще всего, представители жилищно-коммунальных органов, фиксирующие последствия залива, допускают существенные ошибки, руководствуясь опытом своих коллег, которые это делали раньше и не знают о существовании соответствующих нормативных актов. И в случае предоставления им этих актов адвокатами, выражают удивление, наивно полагая, что фиксация спорных ситуаций производится не на основании законов, а на основании традиций, сложившихся в системе жилищно-коммунального хозяйства.
Поверхностное знание жилищных прав и обязанностей – это, практически, отсутствие знаний. И даже не каждый юрист в определенных сферах жилищного права может разобраться быстро и правильно.
Часто у граждан возникают сложности при регистрации (прописки) своих родственников (супругов, детей, родителей), знакомых, так как соответствующие организации отказывают в такой регистрации. И зачастую незаконно. В нашей практике, нам удавалось данные отказы в судебном порядке признать незаконными.
Попытки собственников, нанимателей жилых помещений без помощи адвоката снять с регистрационного учета (выписать) и выселить бывшего члена семьи, как правило, заканчиваются безрезультатно. Без помощи адвоката по жилищным спорам в таких вопросах очень сложно разобраться, поскольку здесь потребуются хорошие знания соответствующего законодательства и сложившейся судебной практики.
Если гражданин желает подарить свою квартиру, завещать, передать по договору пожизненного содержания (ренты) и т. д., он должен знать о последствиях заключения таких договоров. Легкомысленное отношение к таким сделкам может привести к утрате жилища. И очень сложно (но возможно) вернуть его в свою собственность, но для этого не обойтись без специалиста в области юриспруденции, то есть адвоката.
В последнее время все чаще и чаще люди попадают в неприятные ситуации, связанные с перепланировкой квартир, поскольку не подозревают, что совершение таких действий требует согласования с соответствующими органами (например, замена ванны на душ, де монтирование встроенных антресолей, установка дополнительной раковины, застекление лоджий и т. д.). А бывает, что такого согласования и не требуется, но недобросовестные чиновники, пользуясь отсутствием у граждан юридических знаний, пытаются привлечь их к ответственности.
Зачастую квартира, как объект совместной собственности, становится «камнем преткновения» в отношениях между собственниками. Поэтому помощь грамотного адвоката по жилищным вопросам необходима, чтобы разобраться какие права имеет каждый из собственников, чтобы иметь возможность распорядиться своей частью, определить долю каждого и порядок пользования ею.
Жилищные споры
Сразу отметим, что именно в жилищных делах вам нужен адвокат. И вызвана такая ситуация не только высокой стоимостью объектов недвижимости, но и сложностью споров, связанных с множеством аспектов, возникающих в результате сделок с жилыми помещениями.
Рассмотрим коротко наиболее часто возникающие у граждан вопросы и дадим советы том, как действовать в той или иной ситуации.
В первую очередь вам необходимо внимательно себя вести в случае сомнений относительно ваших контрагентов по сделке. Вероятен шанс столкнуться с мошенниками. Здесь могут возникнуть много видов мошенничества на рынке жилья: продажа или аренда чужой жилплощади, многократная продажа или сдача внаем, сделки с «криминальной» или «юридически грязной» недвижимостью, лжеоформление сделок, лжеадреса, лжедоверенности, получение предоплаты, куклы разных видов, «риэлтерская шваль», лжеобмены, лжерасселение, искусственное признание сделок недействительными.
Продажа или аренда чужой жилплощади означает, что мошенники совершают сделки с жильем, которое им не принадлежит. Существуют следующие разновидности такой аферы: найм с последующей продажей (аферисты арендуют квартиру и потом, по поддельным или полученным от настоящего собственника документам продают ее одним лицам несколько раз, другим лицам сдают ее); продажа объекта по оригиналам или дубликатам документов (мошенники, представившись хозяину квартиры покупателями или риэлтерами, для якобы «проверки» получают от хозяина правоустанавливающие документы на квартиру и затем продают ее по поддельной доверенности, естественно, минуя собственника жилья); продажа неприватизированных квартир (мошенники обещают людям сделать срочную приватизацию и либо находят покупателя на еще не приватизированное жилье либо переоформляют недавно приватизированную квартиру на подставное лицо, минуя собственников); мнимая смерть собственника или лжезавещание (мошенники снимают квартиру у собственника, который постоянно проживает за границей, оформляют фальшивое свидетельство о его смерти, подделывают завещание, предъявляют эти документы нотариусу и получают свидетельство о праве на наследство в виде квартиры, продают ее); компьютерные аферы с базами данных (в некоторых регионах РФ, в Москве, например, до 1994г. и в 2000г., мошенники с помощью хакеров в ЕГРП изменяли ФИО собственников на новое лицо, от имени которого квартира впоследствии и продавалась, сейчас регистрирующие органы пытаются в принципе исключить такие случаи, но все же изредка подобное мошенничество проявляется; не исключено, что такие аферы имели место в конце 2009г. при переводе электронного ЕГРП из ведения Росрегистрации к Росреестру).
Многократная продажа или сдача внаем аналогична предыдущему виду мошенничества с тем отличием, что настоящий собственник квартиры вступает в сговор с мошенниками, а потом выступает как лжепотерпевший. При этом сделки могут совершаться как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке.
Сделки с «криминальной» или «юридически грязной» недвижимостью. В первом случае бывшие собственники квартиры физически уничтожаются или в добровольно-принудительном порядке подписывают документы о продаже жилья и переселяются в деревню в полузаброшенное жилье. В дальнейшем квартира «отмывается», то есть переоформляется один-два раза на подставное лицо –«добросовестного приобретателя» и продается настоящему покупателю. Во втором случае имеются в виду объекты недвижимости с обременениями (залог, рента и т.д.) или состоящими под арестом, по поводу их имеются судебные споры. Такие сделки проходят или по сфальсифицированным документам или с помощью взяток, когда запрещения или аресты снимаются за солидную взятку.
Лжеоформление сделок - происходит по двум направлениям: лженотариус (когда мошенники с помощью липовой печати нотариуса или даже лженотариальной конторы фальсифицируют договор купли-продажи или через помощников либо и.о. нотариуса проводят сделку в журнале регистрации нотариальных действий); лжерегистрация (когда в юстиции на регистрации присутствует покупатель, который, будучи утомленным многочасовыми очередями, соглашается с тем, чтобы подставной сотрудник юстиции за отдельную плату принял и оформил документы в ускоренном порядке; затем покупателю выдаются липовые свидетельства о регистрации права, он расплачивается с продавцами).
Лжеадреса – по этим адресам покупателю показывают квартиру в центре города, а документы оформляют на жилье по схожему или одинаковому в плане названия адресу.
Лжедоверенности бывают двух видов:
1) доверенность, подписанная «левой рукой» (когда продавец, будучи в сговоре с мошенником, выдает ему доверенность на право распоряжения своей квартирой, подписывая ее намеренно «левой рукой», для того, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза сделала вывод, что подпись на доверенности выполнена другим лицом). Проданная по такой доверенности квартира в судебном порядке возвращается продавцу, а доверчивый покупатель остается без денег и без квартиры;
2) сфальсифицированная доверенность, сведения о которых по сговору между помощниками или и.о. нотариуса и мошенниками вносятся в реестр регистрации нотариальных действий. Иногда используются доверенности, заверенные главными врачами лечебных учреждений, начальниками колоний и т.д., хотя и вызывающие сомнения в их подлинности.
Получение предоплаты-имеет несколько разновидностей: 1) получение аванса с нескольких покупателей-лохов, после чего продавец-мошенник благополучно скрывается с деньгами; 2) беспроцентный кредит у населения, когда деньги отдаются покупателю спустя достаточное долгое количество времени, минимум через 3-6 месяцев или даже в судебном порядке; 3) просроченная предоплата, при которой деньги в качестве задатка не возвращаются покупателю, который не явился на сделку из-за того, что днем раньше его в телефонном режиме продавец попросил перенести сделку на один день из-за болезни его мамы. В этом случае задаток не возвращается в соответствии с законом; в лучшем случае, что может привести в свое оправдание покупатель, - распечатку телефонных соединений с продавцом. Но и она опять-таки не доказывает содержание разговора, если, конечно, покупатель не вел аудиозапись…… ; 4) криминальный возврат предоплаты в кратном размере, то есть аванс «выбивается» со стороны по сделке в 2-10 кратном размере под надуманными предлогами.
Куклы разных видов – хоть и устаревший способ мошенничества, но иногда встречающийся и сейчас, имеет несколько разновидностей:
1) фальшивый детектор валют, который начинает противно пищать при пересчете денег покупателя-лоха, тут же как нельзя кстати, оказываются полицейские, а по сути переодетые сообщники мошенников;
2) «взятие на конверт», когда покупателю дают подписать один документ, после чего подменяют его на другой, в итоге деньги получает подставной сообщник мошенников; 3) подмена двух расписок, выданных продавцом покупателю, на заниженную сумму, указанную в договоре, и на «боковик», при котором при закладке денег в банковскую ячейку продавец, в присутствии покупателя, передает собственноручно написанные расписки риэлтеру; затем после регистрации сделки, представитель продавца вместо ключей от банковской ячейки передает покупателю две расписки, но написанные уже чужой рукой. Впоследствии договор признается недействительным по причине безденежности, или, как минимум, продавец по суду требует с покупателю сумму, указанную в договоре.
«Риэлтерская шваль» - когда от покупателя требуют несколько тысяч за предоставление базы данных по недвижимости или за просмотр квартиры и за иные подобные «мелкие» услуги.
Лжеобмены имеет несколько разновидностей:
1) под сорванную сделку (когда аферисты, сделку по обмену, получив деньги, резко «теряются»;
2) отказ от завершения обмена, при котором в случае неравноценного обмена, сторона, получившая доплату не является за обменным ордером или договором социального найма или на государственную регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета–выписываться;
3) продажа неприватизированного жилья. В этом случае по сфальсифицированному договору социального найма осуществляется обмен неравноценных квартир: одна где-нибудь в далеком Подмосковье, по сути полуразрушенная лачуга, а то и попросту один фундамент, где и прописывается продавец, другая – в Первопрестольной. После получения денег лже-потерпевший-продавец в судебном порядке, без возврата полученных денег, добивается признания обмена недействительным; лже альтернатива, при которой сторону могут кинуть и при продаже ее квартиры, и при покупке другой.
Лжерасселение, когда сторона продает свою квартиру, для того, чтобы получить квартиру меньшей площади и солидную доплату, сделка по второй квартире, естественно, срывается. А деньги, полученные за первую квартиру, никто продавцу не вернет. Ведь эта сделка прошла на вполне законных основаниях.
Искусственное признание сделок недействительными (называемая на жаргоне риэлтеров «признанкой»), когда по разным основаниям сделка признается недействительной, но деньги в рамках двухсторонней реституции возвращаются только те, которые указаны в договоре. «Боковик», - он на практике в 2-20 выше официальной суммы сделки, который, естественно, ни в каких документах не отражен, не возвращается.
Поэтому если вы продаете квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости не нужно полагаться на себя или юристов агентства, которые зачастую не являются профессиональными юристами, а просто оформителями, а довериться адвокату. Адвокат будет представлять ваши интересы во всех инстанциях, соберет документы, необходимые для оформления сделки, проверит отчуждаемый объект на юридическую чистоту. В частности, адвокат проведет юридическую экспертизу документов на недвижимое имущество. Для чего исследует паспорт вашего продавца по сделке, правоустанавливающие документы на квартиру и цепочку отчуждений, изучит уже имеющиеся регистрационные документы (прописка-выписка), получит необходимые справки из домоуправления: выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, затребует справки из БТИ: справка о стоимости квартиры, экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт. В необходимых случаях адвокат получит дополнительные документы, например, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние лица; отказ от преимущественного права покупки; согласие супруга отчуждение жилья и т.д.
Если объектом отчуждения является жилой дом, то адвокат затребует и изучит такие документы, как постановление о приеме дома в эксплуатацию, технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт, акт приемочной комиссии, специальная декларация об объекте недвижимого имущества, прочие документы (топографический план участка, акт установления фактических границ участка и осей строения, согласованный проект дома и т.д.).
При исследовании вышеуказанных документов адвокат выявит/не выявит с помощью определенных методов признаки подделки документов.
Важна помощь адвоката и в случаях вышеуказанной «признанки». Аферисты могут подавать в суд иски о признании сделок с недвижимостью недействительными по различным основаниям. Но на практике наиболее часто встречаются следующие схемы: 1. Нарушение прав несовершеннолетних;
2. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
3. Совершение сделки не уполномоченным лицом (по лжедоверенности);
4. Подделка или фальсификация правоустанавливающих документов по сделке;
5. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку;
6. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии;
7. Фиктивная выписка граждан «в воздух», без прописки по новому месту жительства;
8. Совершение преступлений с целью завладения с недвижимостью;
9. Совершение сделки под влиянием обмана;
10. Неадекватный уход и содержание в рамках договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.
У каждой из названных схем есть свои особенности и юридические нюансы, разобраться в которых сможет адвокат.
Поэтому не экономьте на адвокате, лучше вовремя к нему обратиться, чтобы потом уже не было поздно, когда вы лишитесь своей недвижимости, зачастую, единственно ценного, что есть у человека в жизни.
Часто у граждан возникают вопросы том, как более безопасно с юридической точки зрения распорядиться своей недвижимостью. Например, одинокий престарелый человек, желая получать больший доход, или уход за собой не знает, как ему поступить. Оформить отчуждение недвижимости договором дарения, ренты или завещанием.
На практике, часто оформляется завещание. Однако здесь есть минус, заключающийся в том, что завещание может быть в любой момент отменено или изменено завещателем. В этом случае плательщик денежных средств в пользу завещателя останется с носом, причем на абсолютно законных основаниях. Единственное, что можно сделать, - отсудить у такого недобросовестного завещателя денежные средства, на него потраченные. При условии, что такие траты будут подтверждены товарными и кассовыми чеками, квитанциями и иными документами.
Поэтому плательщику можно порекомендовать заключение договора ренты. Еще более удобен для него договор дарения (дарственная). Однако в этом случае получатель денежного содержания рискует остаться на улице, поскольку собственником жилья станет плательщик. Получатель, может подстраховаться, указав в дарственной свое право на пожизненное проживание в подаренной квартире. Однако и в этом случае получатель рискует остаться без денежного содержания или квартира может быть отчуждена проблемным покупателям (цыганам, лицам кавказской национальности), с которыми получатель вряд ли уживется.
Поэтому, если плательщик не уверен в собственнике квартиры, или наоборот, то рекомендую заключить договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору, квартира переходит в собственность плательщика ренты (денег, продуктов, лекарств, ухода и пр.), но остается в залоге у ее получателя, а последний получает от плательщика пожизненное содержание. В случае не исполнения плательщиком своих обязательств по договору, квартира возвращается в собственность получателя ренты.
И в заключение следует сказать о налогообложении сделок с недвижимостью.
Налогообложение отчуждателей недвижимости осуществляется по следующим правилам. Если жилье находится в собственности продавца более трех лет, то подоходний налог не уплачивается. Если объект недвижимости находится у продавца менее трех лет и его договорная цена более 1 млн. рублей, налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн. руб. В том случае, если объект находится у продавца менее трех лет, но сумма сделки не превышает 1 млн. руб., налог также не уплачивается.
Таким образом, указывать продавцу в договоре сумму более 1 млн. руб. не выгодно. Если же покупатель настаивает на указании в договоре полной суммы, то пусть он оплачивает за продавца налог. Если же объект находится в собственности у продавца более трех лет, то можно указывать любую сумму. Но при этом нужно соблюдать условие о том, что в этом году продавец другого недвижимого имущества не продаст.
Для приобретателей недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму до 2 млн. рублей один раз в жизни. Сумма свыше 2 млн. руб. облагается налогом. Поэтому покупателю выгодно в договоре указывать сумму не более 2 млн. руб.
Если вы хотите сэкономить на налогах, то можете оформить сделку договором дарения. Дарение также выгодно в том случае, если дарителем и одаряемым являются близкие родственники и иные члены семьи дарителя (супруги, родители и дети, и др.), лица, проживающие, совместно с дарителем, а также инвалиды 1-ой и 2-ой группы. В случае дарения, отчуждателю придется оплачивать госпошлину и небольшой 13-процентный налог от стоимости БТИ.
